Vous êtes propriétaire d’un logement en location encadré par un bail de location nu* d’une durée de 3 ans. Trois raisons vous permettent de mettre fin au contrat et délivrer congé à votre locataire : la vente de votre logement, la reprise du logement pour l’habiter ou un motif légitime et sérieux. Dans chacun de ces 3 cas, vous devez respecter des conditions de forme et de délais pour en informer votre locataire.

Propriétaire bailleur : focus sur les 3 motifs de congés de votre locataire

Motif 1 : vendre le logement habité par votre locataire
Dès lors que vous nourrissez ce projet, votre congé vaut offre de vente au profit de votre locataire. Il est effectivement prioritaire et dispose d’un droit de préemption sur les deux premiers mois du préavis. S’il ne manifeste pas son intérêt dans ce délai, il s’agit d’un refus d’achat. S’il a besoin d’un financement, il bénéficiera d’un délai d’une durée totale de 4 mois pour mener à bien l’acquisition.

Motif 2 : récupérer votre bien immobilier en location pour vous y loger
Vous pouvez donner congé à votre locataire pour reprendre l’appartement ou la maison comme résidence principale pour vous y installer en tant que propriétaire ou en faire bénéficier un parent (époux, concubin depuis 1 an au moins, partenaire de PACS, ascendants ou descendants).

Motif 3 : reprendre votre habitation pour un motif légitime et sérieux
Vous pouvez enfin délivrer congé à votre locataire si ce dernier ne remplit pas les obligations de son contrat : nuisances auprès du voisinage, retards répétés du paiement du loyer par exemple...
En cas de contestation de l’intéressé, il vous faudra apporter la preuve du bien-fondé du motif invoqué.
La loi n’a pas à ce jour clairement établi ces motifs légitime et sérieux.

Quel est le délai à respecter par le propriétaire-bailleur pour délivrer congé à son locataire ?

Le propriétaire-bailleur peut délivrer le congé a minima dans les 6 mois qui précèdent l’échéance du contrat de bail d’une durée de 3 ans. Il peut le faire selon 3 modalités :

• par acte d’huissier -le délai court à partir du dépôt du pli-,
• par lettre recommandée avec avis de réception -attention à prévoir une marge de délai car le délai court à partir du moment où le locataire a récupéré le courrier-,
• par remise en main propre à son locataire contre émargement ou récépissé.

Un contenu de courrier propre à chacun des 3 motifs de congé

Si vous donnez congé pour vente, votre courrier doit préciser le motif, le prix et les conditions de vente, la description du logement et ses éventuelles annexes. Il doit également reproduire l’énoncé des 5 premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 , qui indiquent les conditions de l'offre de vente au locataire

Si vous donnez congé pour reprise, votre courrier contiendra le motif, le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise du logement et le lien de parenté justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise.

Dans ces deux cas, vous devez impérativement joindre à votre courrier la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire sous peine de nullité.

Si vous donnez congé pour motif légitime et sérieux, votre courrier doit préciser le motif en question.

Colocataires, locataire protégé, précisions

Si votre bien immobilier est occupé par des colocataires, vous devez délivrer congé à chaque signataire du bail selon les modalités de délais et de contenu précisées ci-dessus.

Selon son âge et ses ressources (conditions cumulatives), votre locataire peut être considéré comme protégé. Si vous lui délivrez un congé, vous devrez lui proposer une solution de relogement en rapport avec ses besoins, ses possibilités, dans un secteur géographique de proximité (5 km). Si vous-même, bailleur, vous pouvez revendiquer une condition d’âge ou de ressources, vous êtes exonéré d’apporter une solution.

Une fois son congé réceptionné, le locataire peut partir quand il le souhaite avant la fin du bail sans contrepartie financière. Le dernier jour, il quittera les lieux une fois l’état des lieux de sortie réalisé.

*Si vous disposez d’un bien en location meublé, le bail initial est d’une durée d’1 an. Le délai de préavis est alors de 3 mois. Les 3 motifs de reprise sont les mêmes. Deux éléments diffèrent :

- pas de droit de préemption du locataire en cas de vente. Votre locataire peut se positionner mais n’est pas prioritaire.

- pas besoin de joindre de notice d’information dans les deux cas qui le nécessitent dans le bail classique.